持續上漲多年的上海住宅租金已止住向上趨勢,今年下半年明顯出現較多的租金折扣成交。
據長期關注并進行數據分析的聯城行最新報告:2023年11月,聯城監測上海二手房市場價格蔓延小幅下滑態勢,全市二手住宅監測均價為58700元/平方米,環比下跌0.34%。11月,上海租賃住宅租金環比下跌0.68%,平均每平方米月租金為107.2元,全市121個板塊中有90個板塊租金出現下跌。
三年前,林先生將位于江橋的兩房兩廳委托給自如打理,每月租金7450多元。今年合同到期后,林先生希望續租,鏈家方提出月租金要下降1020元,理由是三年來這套房子的出租回報率是負數。無奈,林先生只得以6430元的月租簽訂了新的合同。
在與淮海中路相隔一條街的延慶路,有不少百年歷史的老別墅,王女士多年前買了套帶150平方米院子的聯排三層老別墅,過去七八年一直出租給老外,都是外資公司老總或高管,月租金最高達9萬元。疫情過后房子空關,盡管不斷降價,月租金開到6.5萬元,至今看的人有,但仍沒有簽約。
根據貝殼研究院數據,今年1-10月北京、上海、廣州和深圳房源成交周期比去年同期延長6.1、7.6、5.4和3.0天。個人業主出租房源顯著增加,房源出租速度放緩,現階段各城市租賃房源成交周期均處于較高位水平,今年1-10月,深圳房源成交周期達到近2個月,廣州超過2個月,上海超過1.5個月,北京接近1.5個月,而在2019年1-10月四個城市的房源成交周期均在40天內,其中上海房源成交周期在1個月左右。
數據顯示,三季度的住房租金,北上廣深四個一線城市中,上海是跌得最多的。其中,高端租金下跌最明顯,比如,前灘東方逸品去年月租金最高在18000元,現在已經跌到14000元以下,相當于比高峰期跌了25%;而月租5000元以下的房成交反而略有增加,分析認為是因為消費降級,租客選擇從高租金房轉去租較低價格的房了。
那么,是什么影響了住宅租金的價格呢?來自貝殼研究院的一份報告認為:房地產交易周期、住房租賃供給側政策主要對住房租賃供應產生影響;外來常住人口、居民儲蓄意愿主要影響住房租賃需求。
今年以來,上海二手房的成交量一直在低位徘徊,三季度后連不少原來要排隊搶號的新房源也失去了往日的熱鬧,想買的不觸及積分也能選購了。房子遲遲不能成交,不少二手房東開始由售轉租以獲取固定收益。市場上在租的房子多了,租客的議價空間也就水漲船高。
在徐匯、閔行交界的華涇,學區房云集之地,租房市場也僅僅是平穩,過了8、9月旺季,依然還有不少房子處于待租階段,議價折扣超過10%。在楊浦中原,45平方米的老公房租金降了700才租出去。中環附近的“老破小”,去年4300元就能租,今年空關了一個月3900元才剛租出去。
老郭有套公寓房正面對八萬人體育館,去年他花了近30萬元重新裝修這套90平方米的三房后,開價12500元月租金。然而事與愿違,盡管看房人不斷,上半年沒有客人簽約。直到10月底,他不斷降低自己的回報預期,最后以10000元的價格租給了一戶陪讀家庭。
據我愛我家中介介紹,裝修較好,租金低于市場報價的住房相對容易成交。而已使用數年未整修的房子,哪怕租金低一兩千元也難,比如位于徐家匯中心的實業大廈三房,精裝修的可以13000元很快成交,而一般裝修的租金僅10000元,空置四個月才簽了租約。
流動人口的減少,也使得租賃市場缺乏動力。根據官方公布數據,2022年與前一年比較,北京、上海和深圳外來常住人口分別減少9.7萬人、25.73萬人、29.06萬人。而有業內人士認為,上海流動人口減少的數量是以百萬計的。
那么未來住宅租金趨勢會如何呢?貝殼研究院報告并不樂觀:現階段我國住房租賃市場供需矛盾趨于緩和,在現有供需關系基礎上,租金價格再次達到新的平衡,未來租金水平很難再次出現快速回升,整體租金將保持相對平穩。